Grazie al digitale, che rappresenta la principale leva di innovazione del real estate, il Facility Management è oggi nella condizione di poter rispondere in modo efficace alla domanda di razionalizzazione dei costi, di trasparenza e tracciabilità, ma anche di massimizzazione della qualità dei servizi, di sostenibilità e governance dei processi.
Le sfide del facility management nell’era del lavoro ibrido
In un’era di profonda revisione dei modelli di lavoro, e quindi di occupancy degli spazi quanto mai incerta, le sfide dei facility manager crescono esponenzialmente: da un lato, essi hanno l’esigenza di gestire efficacemente la variabilità degli spazi e di risparmiare su servizi non necessari in caso di mancato utilizzo degli stessi, dall’altro devono garantire tutti quelli essenziali per rendere i luoghi disponibili e ingaggianti, da cui l’azienda ottiene produttività e le persone benessere.
Cambiando il modello di utilizzo degli spazi, anche la loro gestione deve evolvere e abbracciare paradigmi innovativi. eFM, realtà italiana che da più di 20 anni promuove l’innovazione e la trasformazione digitale in tutto il ciclo di vita degli immobili, propone alle imprese di ispirarsi alla sharing economy e di adottare anche modelli di lo Space as-a-service, cioè la servitizzazione del patrimonio immobiliare in cui l’utente paga solo per l’effettiva disponibilità (availability) del bene, che può essere anche solo un desk, una sala riunioni o un’area di coworking.
Space as-a-service comporta la necessità di declinare in termini di disponibilità anche i rapporti contrattuali tra gli stakeholder del Facility Management. I provider, infatti, sono coloro che rendono lo spazio disponibile (ma anche sicuro, confortevole, accessibile, personalizzato…) e vengono remunerati in funzione di ciò, ovvero di esigenze che possono cambiare frequentemente. Risulta quindi palese la necessità di predisporre un contratto flessibile, non più basato sul patrimonio immobiliare in senso monolitico ma sulle sue unità elementari e dotato di massima trasparenza, perché gli attributi da cui dipende la disponibilità devono essere rilevati e valutati in modo oggettivo e tracciabile.
Tutto ciò richiede un importante cambiamento rispetto alle logiche attuali, che sono contraddistinte da rapporti contrattuali non flessibili, con garanzie sulla qualità dei servizi difficili da misurare, basati su fattori discrezionali e con scarsa trasparenza sull’esecuzione e il monitoraggio del servizio.
La piattaforma MYSPOT e il ruolo di Smart Contract e Blockchain
A queste sfide, eFM risponde con la piattaforma proprietaria MYSPOT, che permette di gestire in modo digitale e trasparente tutte le fasi del servizio, appoggiandosi a tecnologie innovative come Blockchain, Smart Contract e Intelligenza Artificiale.
La piattaforma di eFM riunisce gli stakeholder del Facility Management e provvede ad un matching automatico e qualificato tra domanda e offerta, cui segue la formalizzazione dell’accordo in uno Smart Contract modulabile sulla base delle reali esigenze. Contestualmente, vengono identificati gli eventi che garantiscono la misura della corretta esecuzione contrattuale; la piattaforma effettuerà poi il monitoraggio automatico di questi eventi lungo tutte le fasi di esecuzione, certificando le transazioni all’interno del registro blockchain per renderle affidabili, sicure e immutabili.
“Smart Contract e Blockchain permettono di governare i contratti di facility in maniera molto più veloce e certa rispetto alla situazione tradizionale – ci spiega Daniele Grasselli, Business Unit Manager di eFM –. Da un lato, quindi, queste due tecnologie introducono trasparenza nel settore, dall’altro un concetto di ‘adattività’ del contratto che non esiste nelle dinamiche comuni”. Grasselli sottolinea quanto sia ampia la distanza rispetto ai contratti tradizionali, pensati per attività standardizzate e monolitiche, e quanto invece sia possibile, grazie a Smart Contract e Blockchain, creare dei contratti flessibili legati alla disponibilità degli spazi, che aprono verso lo Space as-a-service e governano ambienti di lavoro anche solo da poche postazioni, monitorando l’esecuzione delle attività fino alla rendicontazione del corrispettivo. “La possibilità di creare ed eseguire contratti che si adeguano rispetto alle esigenze dell’edificio è la principale rivoluzione aperta da queste tecnologie. Concettualmente, è come se si passasse da un modello Waterfall ad Agile: i contratti diventano ‘adattivi’ e comprendono dei corrispettivi che dipendono dalle prestazioni eseguite e dagli spazi effettivamente richiesti”.
Chiaramente, tutto ciò è possibile a patto di impiegare degli Smart Contract che gestiscano l’intera filiera dell’erogazione delle prestazioni, monitorino in modo trasparente i livelli di servizio e, ovviamente, facciano largo ricorso all’automazione, che da un lato riduce i costi operativi, dall’altro elimina i rischi legati alla discrezionalità, altro grande limite del settore. Nel modello eFM, certezza è un’altra parola chiave: i dati della piattaforma sono certi perché vengono registrati nella blockchain e perché derivano dall’IoT, dalle dichiarazioni degli operatori e dal monitoraggio di livelli di servizio che non hanno alcuna necessità di valutazioni soggettive.
Aumentare la conoscenza, ridurre i rischi: il ruolo di AI
L’intelligenza artificiale è un altro perno del modello eFM e della piattaforma MYSPOT, che pur avendo un ruolo diverso rispetto a Smart Contract e Blockchain, ha un impatto analogo sull’efficacia della piattaforma.
Strettamente connessa con le logiche del Building 4.0, AI abilita per prima cosa i predictive services e, in particolare, la manutenzione predittiva, finalizzata a rendere gli spazi sempre più in linea con le esigenze di chi li vive. I dati provenienti direttamente dagli impianti e dagli ambienti dell’edificio possono infatti manifestare l’esigenza di interventi di manutenzione prima che un guasto condizioni negativamente l’esperienza degli occupanti. Non solo: la pervasività dell’IoT e l’approccio predittivo tipico di AI permettono di rilevare percorsi e comportamenti all’interno degli ambienti, ottenendo indicazioni sull’engagement e suggerendo eventuali interventi correttivi.
All’interno di MYSPOT, infine, l’Intelligenza Artificiale è strettamente connessa ad un altro gemello digitale, quello del contratto. Applicata allo Smart Contract, AI può esercitare la sua efficacia predittiva stimando l’andamento del contratto stesso, da cui una riduzione del rischio di inadempienza.
