Per sviluppare soluzioni e strategie di Smart Building è prima di tutto necessario conoscere e valutare con precisione le performance degli edifici. Con questo obiettivo e con la prospettiva di disporre di KPI scientifici di riferimento per il mondo real estate il Laboratorio GestiTec del Dipartimento ABC del Politecnico di Milano ha sviluppato una nuova metodologia che è stata poi assegnata in gestione tecnica alla BRaVe m&t Srl, spin off del Politecnico stesso. BRaVe, ovvero Building Rating Value è uno strumento che BRaVe è uno strumento che permette di valutare l’efficienza complessiva degli edifici con una attenta analisi di tutte le caratteristiche e con la capacità di definire e valutare le relazioni tra le caratteristiche stesse degli edifici per poi sviluppare giudizi di qualità basati su elementi oggettivi. I risultati conseguibili con BraVe rappresentano poi la base per progettare le azioni di sviluppo, manutenzione o di intervento di qualificazione.
La necessità di “dare i voti” agli edifici
Nel mondo immobiliare la classificazione tradizionale, nella logica della “Classe A” esprime solo un parte delle informazioni che devono accompagnare la valutazione di un edificio. Tipicamente si tratta di una classificazione che arriva dai modelli di valutazione finanziaria, e non parla delle effettive prestazioni degli edifici o delle potenzialità che possono o potrebbero esprimere. La valutazione si limita spesso a dati poco approfonditi e lontano da un amisurazione oggettiva e comunque parametrabile.
Proprio per colmare questa esigenza del mercato e per permettere una reale misurabilità degli edifici il laboratorio GestiTec del Politecnico di Milano ha sviluppato la metodologia BRaVe che si configura come un modello che permette di assegnare una classificazione oggettiva e affidabile agli edifici nella forma di classi A, B e C.
Alla brave
BRaVe è una metodologia che può mettere a disposizione nuovi strumenti di intervento e di conoscenza per i Facility Manager e può essere applicata in due diverse modalità:
- Nella forma di autovalutazione degli edifici, allo scopo primario di conoscerne le prestazioni con dei punteggi chiari che contribuiscono a esprimere il valore dell’edificio
- Nella forma di una certificazione. In questo caso il processo prevede l’intervento in forma di consulenza da parte di BRaVe m&t Srl che al termine di questo processo, rilascia una certificazione.
La metodologia BRaVe si applica a tre gradi tipologie di buildings:
- buldings esistenti
- progetti di buildings
- progetti di ristrutturazione di buildings
La valutazione di BraVe permette di “fotografare” le caratteristiche tecnologiche e prestazionali degli edifici e fornisce informazioni in termini di qualità e carenze per proprietari e gestori del Real Estate allo scopo di definire le migliori forme di valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Per ogni famiglia di edifici la metodologia BRaVe considera più di 200 parametri, che sono stati categorizza in 14 linee di valutazione. Ciascuna di queste voci contribuisce alla definizione del voto finale.
Le aree di valutazione sono:
- Involucro edilizio
- Isolamento acustico interno
- Energia
- Climatizzazione
- Illuminazione
- Efficienza superfici
- Impianti sicurezza e speciali
- Gestione
- Impianto comunicazione/cablaggio
- Finiture interne
- Servizi esterni
- Impianto di sollevamento
- Acqua
- Certificazioni
Ognuna di queste aree viene organizzata per ottenere la stima di una serie di fattori di valutazione a ciascuno dei quali è associato uno specifico punteggio. Dalla somma dei punteggi ottenuti si arriva alla valutazione per ogni area. A sua volta dalla somma dei punteggi delle 14 aree si ottiene il livello di valutazione complessivo che corrisponde al livello di rating.
In questo modo le aziende possono disporre di informazioni oggettive per le loro valutazioni come
- la conoscenza delle performance dei singoli edifici o dei singoli componenti dell’edificio
- la individuazione degli edifici o delle aree che permettono di recuperare prestazioni e valore
- la identificazione di scenari di sviluppo
